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Etapa previa al contrato (antes de la firma del contrato)
Los clientes deben obtener la precalificación para la financiación; el prestamista debe proporcionar una Estimación de Préstamo (“loan estimate”) que normalmente estima todos los gastos de cierre.
TIP PROFESIONAL: Las Compañías de Títulos pueden proporcionar una estimación de los Costos de Cierre relacionados con los servicios de título y liquidación, pero no proporcionan los gastos y honorarios del prestamista, ni las politicas de retenciones y prepagos del prestamista.
Revisión del contrato: Es importante que los Agentes Inmobiliarios y sus Clientes hayan leído el Contrato y estudiado sus obligaciones y plazos antes de firmarlo. Recomendamos a los Compradores que lean una copia en blanco del Contrato que usará su agente inmobiliario (por lo general, el Contrato de Florida AS IS FAR/BR) antes de hacer una oferta, cuando sea posible, para estar preparados para hacer una oferta rápida cuando la propiedad que desean esté disponible.
Revise los vídeos del proceso de cierre
Capítulo 1: ¿Cuál es el papel de la compañía de títulos en el proceso de compra y venta y por qué es tan importante el seguro de título? (05:09)
Capítulo 2: ¿Cómo funciona el proceso de cierre? ¿Cuáles son los principales hitos, fechas y responsabilidades que debe conocer un comprador? (07:48)
Capítulo 3: Preguntas frecuentes sobre el proceso de cierre inmobiliario para compradores y agentes inmobiliarios (11:18)
TIP PROFESIONAL: En FOLIO nos comprometemos a guiarte desde la contratación hasta el cierre y a facilitarte toda la información necesaria para que tus compradores tomen una buena decisión de compra. Te invitamos a leer nuestra Guía del Comprador sobre el Cierre Inmobiliario para que tengas un mayor conocimiento y estés preparado durante tu operación. Por favor, háganos saber si tiene alguna pregunta y estaremos encantados de aclararla lo antes posible.
TIP PROFESIONAL: Si su cliente está comprando una propiedad en un Condominio, le invitamos a leer nuestros CONSEJOS E INFORMACIÓN CLAVE AL COMPRAR UN CONDO EN FLORIDA.
Etapa de periodo de inspección del contrato
Ayude a los Compradores con su Depósito Fiduciario (“Escrow Deposit”) y obtenga la carta de depósito Fiduciaria (“Escrow letter”) del Agente Fiduciario (“Escrow agent”). Asegúrese de que los depósitos se hagan a tiempo con el agente fiduciario que aparece en el contrato (por lo general en la primera página). La mayoría de los Agentes Fiduciarios aceptan cheques personales, giros postales o transferencias bancarias para el Primer Depósito); consulte con su Agente Fiduciario las formas de pago aceptables en los casos en que haya un Segundo Depósito.
TIP PROFESIONAL: A veces se negocia que los segundos depósitos sean pagados al final del periodo de inspección.
Coordine las inspecciones físicas con el inspector y el agente del vendedor; si es necesario, ayude al comprador a negociar reparaciones o créditos con el agente del vendedor y el vendedor.
TIP PROFESIONAL: Pregunte al inspector por las ventajas de una inspección de 4 puntos y un informe de mitigación del viento (“Four-point inspection and Wind Mitigation report”). Estos informes adicionales añaden una cantidad marginal de coste al Informe de Inspección, pero pueden suponer un ahorro para la Póliza de Seguro del Propietario de la Vivienda (“homeowners insurance”).
Si el Comprador va a comprar utilizando un préstamo hipotecario:
Asegúrese de presentar a tiempo la solicitud de financiación. (El Contrato tendrá un plazo para la presentación de la solicitud de financiación). Ayudar al Comprador con cualquier requisito del prestamista.
TIP PROFESIONAL: Asegúrese de que la solicitud de préstamo hipotecario del comprador se realiza con el mismo nombre que le gustaría que apareciera en el título para que el título y la hipoteca tengan los mismos nombres. Usando los nombres como aparecen en la identificación con foto del comprador es una buena manera de asegurar que los nombres son consistentes y evitar retrasos en el día del cierre.
Ayudar al Comprador con la solicitud de la Asociación (si procede).
TIP PROFESIONAL: Asegúrese de que la aprobación de la asociación está a nombre del los individuos o empresa que será dueña de la propiedad en el titulo de la propiedad. Si el título será propiedad de una persona jurídica, como una LLC, la aprobación debe estar a nombre de la persona jurídica. La mayoría de las solicitudes de condominio piden información individual, no de la entidad corporativa. Si el dueño en el título no está nombrado correctamente en la Aprobación de Condominio, puede retrasar o parar el cierre.
Coordinarse con el agente de cierre (compañía de títulos) y asegúrese de que el cliente y su prestamista conozcan las fechas clave de la transacción según el calendario oficial de fechas proveídas por la compañía de titulo.
Los Agentes de Bienes Raíces deben proporcionar al Agente de Cierre/ compañía de titulo las Instrucciones de Pago de la Comisión del Corredor de bienes raices. Si necesita una copia de este formulario, póngase en contacto con nuestra oficina al 786-888-6640.
Etapa de contrato de debida Diligencia legal y período de financiación
Ayudar a coordinar el prestamista hipotecario y el agente del vendedor(“listing agent”) para que la evaluación se realice de manera oportuna y se complete dentro del plazo del contrato.
Ayudar al comprador con cualquier requisito adicional del prestamista y facilitar los requisitos de la asociación.
Revisar el Reporte de Gravámenes de la Municipalidad (“municipal lien search”), el estudio de límites de la propiedad (“survey”), el estado de cuenta del condominio o asociación (“estoppel letter”) y el Compromiso del Título (“title commitment”). Adicionalmente, se necesita saber si la ciudad require de un Certificado de reocupación, la Cual debe solicitar el vendedor.
TIP PROFESIONAL: En FOLIO, nos comprometemos a guiarte desde el Contrato hasta el Cierre y a proporcionarte toda la información que necesites para tomar una buena decisión de Compra. Te invitamos a leer nuestra Guía del Comprador sobre Cierres Inmobiliarios para ampliar tus conocimientos y estar preparado durante la operación. Por favor, háganos saber si usted tiene alguna pregunta y estaremos encantados de aclararlos.tan pronto como sea posible.
TIP PROFESIONAL: Si desea obtener más información sobre los documentos que los vendedores deben ejecutar para transferir adecuadamente la propiedad, le invitamos a leer nuestra Guía de Documentos del Vendedor aquí.
TIP PROFESIONAL: Para los vendedores que sean personas jurídicas, consulte nuestra lista de documentos corporativos necesarios aquí.
TIP PROFESIONAL: Para los vendedores que se encuentran fuera del país y/o no pueden asistir al cierre, lea nuestro artículo “¿CÓMO PUEDEN LOS VENDEDORES EJECUTAR DOCUMENTOS CUANDO ESTÁN EN EL EXTRANJERO O FUERA DEL ESTADO?” aquí.
Continúe supervisando los plazos del contrato.
Etapa de Pre-cierre y cierre
Asegúrese de haber proporcionado un formulario oficial de desembolso de comisiones al agente de cierre para evitar retrasos en el pago de comisiones.
TIP PROFESIONAL: Cuando un agente inmobiliario proporciona un crédito a su cliente en el cierre, o hay algún cambio en las comisiones originales publicados en la MLS o se ha negociado cambiar las comisiones con los clientes, el agente inmobiliario debe obtener “Broker Commission Letter” del corredor, papel con membrete oficial del corredor para confirmar el crédito o cambio de la comisión y proporcionarlo al agente de cierre por lo menos 48 a 72 horas hábiles antes del cierre para evitar retrasos en el cierre.
Coordinar y realizar el recorrido final (“walk-through”) con el cliente y obtener el formulario de recorrido firmado.
Coordinar la logística de cierre con el Agente de Cierre/Compañía de Títulos. Un agente de cierre convocará el cierre oficial una vez que se hayan cumplido todos los términos y condiciones del contrato, incluidas todas las condiciones del título. Si el Comprador está obteniendo un préstamo hipotecario, el cierre se convocará una vez que el Prestamista haya proporcionado las Instrucciones de Cierre y un Paquete de Préstamo al Agente de Cierre.
TIP PROFESIONAL: Los agentes hipotecarios y los prestamistas no pueden convocar oficialmente el cierre, aunque es una práctica común que los agentes hipotecarios y los prestamistas fijen una fecha de cierre en coordinación con el comprador. Recomendamos encarecidamente que de 7 a 10 días antes del cierre, el agente hipotecario/prestamista y la compañía de títulos tengan una llamada telefónica con el comprador y el agente inmobiliario para coordinar los detalles relacionados con el cierre, de modo que las expectativas estén lo más alineadas posible.
Si la financiación hipotecaria es aplicable, ayudar al cliente con la obtención del “closing Disclosure ( CD)” preliminar Donde el prestamista estima los gastos finales; este CD preliminar necesita “balancearse” con la compañía de titulo para obtener un CD final y hasta este momento, la compañía de titulo puede confirmar el dinero en efectivo requerido para cerrar (“cash to close”).
TIP PROFESIONAL: En la mayoría de las transacciones con financiación, el cliente tiene que firmar el CD preliminar al menos 3 días antes del cierre. Este CD es proporcionado por el prestamista directamente al cliente. Compartir este CD con la compañía de títulos después de que haya sido firmado por el Comprador puede ayudar a acelerar el “balanceo” entre la compañía de títulos y el prestamista.
Cuando el agente fiduciario (“Escrow agent”) no es el mismo que el agente de cierre: Asegúrese de que los depósitos u otros fondos en custodia del agente fiduciario (“Escrow agent”) se entreguen al agente de cierre al menos entre 3 y 7 días antes del cierre.
Trate de crear las expectativas correctas para los clientes de cuando es el cierre “final” y cuando las llaves pueden ser liberadas y los ingresos recibidos por el vendedor. Cualquier pregunta que el cliente pueda tener antes del cierre se puede coordinar con el agente de cierre.
TIP PROFESIONAL: recomendamos que los compradores NO confirmen los planes de mudanza hasta *después* de que el agente de cierre haya convocado el cierre, se hayan ejecutado todos los documentos de cierre y se hayan desembolsado los fondos del vendedor. Hay muchas razones por las que un cierre puede retrasarse y muchas de esas razones están fuera del control de los compradores, agentes de bienes raíces, y la compañía de título. Por lo tanto, si usted tiene una necesidad particular de mudarse en una fecha determinada, haremos todo lo posible para acomodarlo a usted, pero le recomendamos que todos los planes de mudanza no se confirmen hasta que se finalice el cierre.
Etapa Después del cierre (“post-closing”)
Los cheques de la comisión se entregan al agente o corredor de bienes raíces según las instrucciones de la autorización de desembolso de la comisión del agente.
Ayuda al cliente a hacer un seguimiento cualquier retencion hecha al cierre, incluyendo retenciones al vendedor (Como “water holdbacks”).