ENTENDIENDO LOS COSTOS DE CIERRE

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“¿Cuánto va a costar el cierre?”, pregunta el comprador.

“¿Cuánto dinero voy a recibir en mi bolsillo después de los gastos de cierre?”, pregunta el vendedor.

Estas son dos preguntas frecuentes cuando compradores y vendedores piensan en cerrar un trato. En este artículo, repasaremos algunos de los costos de cierre más importantes para compradores y vendedores, cuáles son los costos relacionados con los servicios de título y cuáles son los costos obligatorios y establecidos por la normativa gubernamental.

El primer lugar, para empezar a entender quién debe pagar qué costos vamos a ir a el contrato de compraventa. En la versión FARBAR AS IS del contrato, puede encontrar la distribución de costos en la Sección 9 – COSTOS DE CIERRE, HONORARIOS Y CARGOS. Nos centraremos en las tres primeras secciones y explicaremos brevemente el significado de los diferentes costos.

Costos del vendedor

• Impuestos y sobretasas sobre sellos documentales de escrituras – Los impuestos sobre sellos documentales son impuestos sobre documentos que transfieren intereses sobre bienes inmuebles en Florida, como escrituras de garantía y escrituras de renuncia. En Florida, el impuesto es de $0,70 por cada $100 de valor de la propiedad (o proporción). La tasa del Condado de Miami-Dade es de $0.60 en todos los documentos más $0.45 de sobretasa en documentos que transfieren cualquier cosa que no sea una residencia unifamiliar, por ejemplo, un edificio comercial.
• HOA/Condo Estoppels – Estas son tarifas impuestas por los Condominios y HOAs por proporcionar documentos y declaraciones (conocidas como estoppels) mostrando el estado de los pagos hechos a ellos por el vendedor. Si el vendedor debe algún pago anterior, el estoppel reflejará el saldo. Los impedimentos también deben reflejar si el condominio o la HOA tienen alguna evaluación especial pendiente o litigios contra la asociación. Estas tasas varían mucho en función de la asociación.
• Registros y otras tasas necesarias para la subsanación del título – El registro es el acto de inscribir un documento en los registros públicos oficiales. Normalmente, los tipos de documentos que se registran afectan al título de propiedad. Los costos de registro de documentos son de $10 por la primera página y $8,50 por página adicional.
• Costos relacionados con el título – Los costos relacionados con el título incluyen el seguro del título, la búsqueda del título y la búsqueda de gravámenes. Estos costos se asignan al comprador o al vendedor dependiendo de la opción elegida en la sección 9(c).

Costos del comprador

• Impuestos y tasas de registro de pagarés e hipotecas – Los tipos impositivos y las tasas de registro de pagarés e hipotecas los establece el estado y son pagos obligatorios en los casos en que los compradores adquieren una propiedad con un préstamo.
  • En todas las transacciones en las que el comprador obtiene una hipoteca debe pagar un impuesto de un sello documental hipotecarios. Se calcula en 0,35 $ por cada 100 de valor.
  • El impuesto intangible hipotecario es un costo para el comprador que se calcula en $0,20 por cada 100 del importe de la hipoteca.
  • La longitud de un documento hipotecario varía, pero las hipotecas de prestamistas comerciales pueden tener a veces más de 20 páginas. Los costos de registro de documentos son de $10 por la primera página y $8,50 por página adicional.
• Gastos de registro de escrituras y estados financieros – La extensión de una escritura suele ser de tres o cuatro páginas. Los costes de registro de documentos son de $10 por la primera página y $8,50 por página adicional; se trata de una tasa gubernamental.
• Peritaje de linderos – Se requiere un peritaje en cualquier compra realizada con una hipoteca. Los peritajes son opcionales en las ofertas de efectivo, pero siempre muy recomendados. No se realizan en propiedades en condominio. El costo de un peritaje varía en función del tamaño de la propiedad. Hay diferentes tipos de peritajes; un peritaje de linderos es necesario para la aprobación del título y el cierre. Sin embargo, si los compradores planean hacer cualquier tipo de construcción en la propiedad, tal vez un peritaje de construcción también puede ser necesario.
• Gastos de préstamo y honorarios de tasación – El coste de una tasación y otros gastos de préstamo son los asociados a un préstamo obtenido de un prestamista en una compra de propiedad. Estos gastos son variables y dependerán del prestamista y del tasador.
• Solicitud de HOA/Condominio – Los condominios y HOAs usualmente tienen cuotas asociadas con la solicitud. Varían mucho dependiendo de la asociación.
• Inspector del comprador – Los compradores suelen tener un “período de inspección” en el que pueden inspeccionar la casa y comprender su estado actual. Un comprador puede optar por renunciar al período de inspección. Si el comprador opta por hacer una inspección, no hay ningún requisito técnico para contratar a un inspector certificado. Sin embargo, se recomienda encarecidamente que un inspector certificado realice una inspección formal antes de comprar una casa, y esto sería un costo en el que incurre el comprador como parte de su diligencia debida de la casa.
• Todos los seguros relacionados con la propiedad – El seguro de propiedad es una póliza que proporciona un reembolso financiero al propietario o arrendatario de una estructura y su contenido, en caso de daños o robo. El seguro de propiedad puede incluir el seguro de propietarios, el seguro de inquilinos, el seguro contra inundaciones y el seguro contra huracanes. El seguro de propiedad no debe confundirse con el seguro de título. El seguro de propiedad se refiere a la condición física de la propiedad, mientras que el seguro de título se refiere a las condiciones legales de la propiedad. El seguro de propiedad es un requisito cuando se toma un préstamo para comprar una propiedad, y se recomienda para todos los propietarios de viviendas.

Gastos relacionados con el título

Los gastos relacionados con el título se distribuyen entre compradores y vendedores según el contrato de compraventa. En el contrato FARBAR AS IS, la distribución de los gastos relacionados con el título se rige específicamente por las opciones de la sección 9(c). A continuación encontrará un resumen de estos gastos y quién los paga.

• Póliza de seguro de título del propietario – Una póliza de seguro de título del propietario protege a los compradores de pérdidas financieras debidas a defectos en el título que se encuentran habitualmente en los registros públicos. Las tarifas del seguro de título están reguladas por el estado de Florida y se publican como tarifas mínimas promulgadas. Es importante revisar las tarifas que se cobran a un comprador para asegurarse de que no se le está cobrando de más.
  ¿Quién paga qué? Depende de la opción seleccionada en 9(c).
  Opción (i) – Paga el vendedor
  Opción (ii) = Paga el comprador
  Opción (iii) = Paga el comprador
• Póliza de seguro de título del prestamista – una póliza de seguro de título del prestamista protege a los prestamistas de pérdidas financieras debidas a defectos en el título que suelen encontrarse en los registros públicos. La ley exige una póliza del prestamista cuando hay un préstamo de por medio. Cuando un comprador obtiene una póliza de propietario simultáneamente con una póliza de prestamista, la póliza de prestamista no se cobra al coste total, sino que se cobra un cargo de “póliza simultánea” de sólo U$25, más cualquier “endoso” correspondiente requerido por el prestamista para asegurar al prestamista. Las cláusulas adicionales tienen distintos costes; algunas tienen un coste fijo y otras están vinculadas al valor de la póliza de seguro.
  • ¿Quién paga? La póliza de seguro de título del prestamista siempre es un coste del comprador.
• Estudio del título – Un estudio del título es una búsqueda detallada de los registros de la propiedad de su vivienda. La búsqueda, realizada por un abogado, examinará escrituras anteriores, registros judiciales, índices de propiedades y nombres, y muchos otros documentos registrados. El objetivo es asegurarse de que no existen embargos ni problemas relacionados con la titularidad de la vivienda.
  ¿Quién paga? Depende de la opción seleccionada en 9(c).
  Opción (i) – Paga el vendedor
  Opción (ii) = Paga el comprador
  Opción (iii) = Paga el vendedor
• Búsqueda de Gravámenes Municipales – Una Búsqueda de Gravámenes Municipales investigará a fondo cualquier violación, permiso, gravamen no registrado, impuestos y servicios públicos que estén asociados con la propiedad. Los costes de la búsqueda de gravámenes varían en función de la ciudad y el condado donde se encuentre la propiedad. Los plazos de entrega de la búsqueda de embargos también varían. Aquí encontrará una guía sobre los plazos de búsqueda de gravámenes en los condados de Miami-Dade y Broward
  • ¿Quién paga? Depende de la opción seleccionada en 9(c).
    Opción (i) – El vendedor paga
    Opción (ii) = Paga el Comprador
    Opción (iii) = El vendedor paga

Entonces, ¿quién paga qué al comprar o vender una vivienda? “Depende”. Sin embargo, la respuesta exacta se encuentra en el contrato de compraventa.

Cotización del Cierre

Para los gatos del cierre, es necesario realizar una cotización ya que este puede variar. Para proporcionarle una estimación de los costos de cierre del comprador o vendedor y de los ingresos, facilítenos la información que se indica a continuación:

Información general necesaria para todos los presupuestos

1. Nombre de su cliente
2. Dirección de la propiedad (incluya el número de unidad) y condado
3. Precio de compra
4. Fecha estimada de cierre
5. ¿La propiedad está regida por una asociación (HOA y/o Condo Association)?
6. ¿Quién paga los gastos relacionados con el título: el comprador o el vendedor?
   (NOTA: Si está negociando o ha firmado un contrato FAR/BAR AS IS, ¿qué opción se ha acordado? 1. [ ]9(c)(i) – Line 158 | 2. [ ]9(c)(ii) – Line 162 | 3. [ ]9(c)(iii) – Line 164

Si desea los costos de cierre proyectados para un COMPRADOR:

1. ¿Se comprará esta propiedad al contado o con financiación? Si hay un préstamo, ¿cuál es el importe del préstamo (o el porcentaje del precio de compra que estará cubierto por un préstamo)?
2. ¿Tiene que pagar el comprador gastos de tramitación del agente inmobiliario? En caso afirmativo, ¿cuál es el importe de los gastos de tramitación del intermediario?
3. ¿El vendedor o los intermediarios conceden créditos al comprador?

Si desea una estimación de los gastos de cierre y los ingresos del vendedor para un VENDEDOR:

1. ¿Existe una hipoteca sobre la propiedad? En caso afirmativo, indique el importe de la hipoteca.
2. Por favor, confirme el total de comisiones y honorarios de corredor a pagar por el vendedor?
3. ¿Son los vendedores contribuyentes estadounidenses o son extranjeros (no tienen número de Seguro Social o no pagan impuestos anuales sobre la renta)? (FIRPTA puede aplicarse a los contribuyentes no estadounidenses).
4. ¿Proporciona el vendedor algún crédito?
5. ¿Proporcionan los intermediarios algún crédito al comprador o al vendedor?

Con esta información, estaremos encantados de proporcionarle un presupuesto en el plazo de un día laborable. Envíenos un correo electrónico a quotes@foliotitle.com o si tiene alguna pregunta relacionada con cualquiera de los temas tratados aquí, no dude en ponerse en contacto con nosotros en hello@foliotitle.com o en el 786-888-6640.