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¿Estás pensando en comprar un condominio en Florida?
Ya sea que seas comprador, agente, corredor, vendedor o inversionista, es fundamental comprender los riesgos legales y financieros—especialmente ahora que están en vigor las nuevas leyes de condominios en Florida.
Faltar a documentos clave, informes de inspección o divulgaciones puede generar costos inesperados, retrasos en el financiamiento o incluso una compraventa fallida. En este blog, desglosamos los documentos requeridos, las reglas actualizadas del Condo Rider y los consejos de debida diligencia que debes conocer para proteger tu inversión y evitar sorpresas costosas.
Tabla de Contenido
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¿Qué son los Condo Docs?
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¿Qué hay de nuevo en las regulaciones de condominios 2024–2025?
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Responsabilidad de la Debida Diligencia del Comprador
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Lista de Verificación de la Debida Diligencia del Comprador
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Salud Financiera de la Asociación
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Reparaciones y Seguridad del Edificio
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Parqueadero, Depósitos y Elementos Comunes
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📑 ¿Qué son los Condo Docs?
Los documentos de condominio—o “condo docs”—son divulgaciones legales obligatorias que brindan al comprador una visión completa de cómo se gobierna el condominio, qué reglas y tarifas aplican y qué posibles responsabilidades existen. Incluyen documentos de gobierno, presupuestos, información de seguros e informes sobre la salud financiera y estructural del edificio. La ley de Florida exige que el Vendedor los proporcione al inicio del proceso.
(Como se establece en el Condo Rider CR-7 Rev. 06/2025, secciones 5(a) y 5(b))
El Vendedor es responsable de entregar estos documentos al Comprador. La Asociación está legalmente obligada a proporcionarlos al Vendedor cuando se soliciten. Algunos de estos documentos ahora deben publicarse en el sitio web de la Asociación, protegido con contraseña, donde los Vendedores podrán acceder a ellos bajo demanda.
A partir del 1 de julio de 2025, el Comprador tiene 7 días hábiles para revisarlos y podrá cancelar el contrato dentro de ese plazo si encuentra algo con lo que no se sienta cómodo.
Documentos Requeridos:
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Declaración de Condominio (Declaration of Condominium)
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Estatutos de Constitución de la Asociación (Articles of Incorporation)
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Reglamento Interno (Bylaws of the Association)
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Normas de la Asociación (Rules and Regulations)
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Estados Financieros y Presupuesto Anual más recientes (Financial Statements and Annual Budget)
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Documento de Preguntas Frecuentes (FAQ)
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Formulario de Gobierno (Governance Form)
📌 Si el Vendedor no tiene una copia completa, la Asociación puede cobrar una tarifa por proporcionar los documentos.
🏛 ¿Qué hay de nuevo en las regulaciones de condominios y el Condo Rider 2024–2025?
Desde diciembre de 2024, el Florida Realtors / Florida Bar Condo Rider también exige que el Vendedor proporcione:
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Informe de Inspección de Hitos (Milestone Inspection Report) – requerido para edificios de 3 o más pisos y con 30+ años de antigüedad.
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Estudio de Reserva de Integridad Estructural (Structural Integrity Reserve Study – SIRS).
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Informe de Transferencia (Turnover Report) – si el control del condominio ya pasó del desarrollador a los propietarios.
Desde el 1 de julio de 2025, según el Condo Rider CR-7 Rev. 06/2025, Párrafo 6, el Comprador también podrá solicitar, entre otros:
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Actas y agendas de reuniones de la Junta Directiva (últimos 12 meses).
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Actas y agendas de reuniones de miembros de la Asociación.
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Avisos a los propietarios de unidades.
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Póliza de seguro (página de declaración, importante para prestamistas).
El Comprador tiene 7 días hábiles desde la recepción de estos documentos para revisarlos y puede cancelar dentro de ese plazo.
💰 Cuotas Extraordinarias: ¿Quién las paga?
(Según Condo Rider CR-7 Rev. 06/2025, Párrafo 3(c))
Las asociaciones de condominio pueden imponer cuotas extraordinarias para cubrir reparaciones mayores, mejoras o déficits de fondos. Quién paga—el Comprador o el Vendedor—depende de cuándo se impuso la cuota y lo que se haya acordado en el contrato.
Aquí un desglose del Condo Rider CR-7 Rev. 06/2025, Párrafo 3(c):
Nota: Todos los Compradores y Vendedores deben consultar con un abogado para asesoría legal.
1. Si la Cuota fue impuesta antes de la Fecha de Efectividad:
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La parte seleccionada en el contrato (Comprador o Vendedor) debe pagarla en su totalidad al o antes del cierre.
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Si no se marca ninguna opción, por defecto la paga el Vendedor.
2. Si la Cuota se impone después de la Fecha de Efectividad pero antes del Cierre:
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La parte seleccionada es responsable de pagarla antes o al momento del cierre.
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Si se deja en blanco, el Vendedor paga por defecto.
3. Si la Cuota puede pagarse en plazos:
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El Vendedor debe pagar todas las cuotas vencidas al momento del Cierre.
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Las cuotas restantes posteriores al cierre serán pagadas por el Comprador o el Vendedor, dependiendo de lo seleccionado en el contrato.
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Si no se marca ninguna opción, el Comprador es responsable por defecto.
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Importante: Si la Asociación no permite que el Comprador asuma las cuotas futuras, el Vendedor debe pagar el monto total antes o al momento del Cierre—sin importar lo que diga el contrato.
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⚠ Este punto es crítico para los Compradores. Muchos asumen que si el Vendedor paga las cuotas impuestas antes de la Fecha de Efectividad, ya está resuelto. Sin embargo, el párrafo 3(c)(iii) establece que, si las cuotas pueden dividirse en plazos y el Comprador queda seleccionado (ya sea por contrato o por defecto), este podría terminar siendo responsable de la deuda. Por eso es esencial que los agentes inmobiliarios comprendan bien estas cláusulas y que tanto Compradores como Vendedores consulten a un abogado antes de firmar.
4. ¿Cuándo se considera que una Cuota fue “impuesta”?
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Una cuota se considera oficialmente “impuesta” cuando ha sido aprobada de acuerdo con la ley de Florida y los documentos de gobierno del condominio.
📣 Obligación de Divulgación del Vendedor:
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El Vendedor debe revelar cualquier cuota extraordinaria que haya sido impuesta o discutida en reuniones de Junta en los últimos 12 meses, incluyendo su propósito y monto, si se conoce.
🔎 Responsabilidad de la Debida Diligencia del Comprador
Aunque los Vendedores están obligados a divulgar cuotas extraordinarias conocidas, el Comprador es quien en última instancia tiene la responsabilidad de identificar cualquier cuota pendiente o discutida durante el período de debida diligencia.
Esto significa revisar las actas y agendas de las reuniones de Junta y de miembros de los últimos 12 meses, donde suelen discutirse las cuotas antes de ser aprobadas.
No hacerlo podría generar obligaciones financieras inesperadas después del cierre.
(Los Compradores siempre deben consultar asesoría legal en cuanto al contrato y sus anexos).
✅ Lista de Verificación de la Debida Diligencia del Comprador
Aquí algunas áreas adicionales que los compradores inteligentes (y sus agentes) deberían investigar al adquirir un condominio en Florida:
💵 Salud Financiera de la Asociación
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¿Existen reservas adecuadas? ¿Cuál es el monto actual y cómo se compara con los costos estimados de próximas reparaciones de capital?
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¿Hay cuotas extraordinarias pendientes o planeadas? Revisar actas y agendas de los últimos 12 meses.
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¿Qué revelan los estados financieros y el presupuesto anual sobre el flujo de caja y la salud operativa de la Asociación?
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¿Existen reparaciones obligatorias en el Informe de Inspección de Hitos (MIR) o en el Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS)? ¿Cuál es el costo estimado?
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Si hay reparaciones futuras, ¿la Asociación entrega una Declaración de Fondos Suficientes, asegurando que hay dinero para completarlas sin más cuotas extraordinarias?
🏗 Reparaciones y Seguridad del Edificio
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¿Qué tipo de reparaciones o mantenimiento se están realizando o están planificados en las áreas comunes?
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¿Alguna reparación es requerida por recertificaciones del condado o está identificada en el MIR o SIRS?
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¿Cómo se financiarán las reparaciones: con reservas existentes, presupuesto o cuotas extraordinarias?
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¿Está confirmado el costo de las reparaciones o existe riesgo de cuotas adicionales en el futuro?
🚗 Parqueadero, Depósitos y Elementos Comunes
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¿Qué parqueaderos y depósitos, si alguno, están incluidos con la unidad?
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¿Están asignados permanentemente a la unidad o se reasignan al cierre?
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¿La Asociación tiene correctamente registrados los espacios y depósitos?
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¿El Vendedor usa actualmente los espacios de parqueadero o depósitos que se están ofreciendo?
Puede descargar un ejemplo de recibo de documentos del condominio haciendo clic aquí.
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