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GUÍA DEL COMPRADOR PARA EL CIERRE DE LA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA, POLÍTICAS E INSTRUCCIONES CLAVE

Oct 26, 2022

Please click here to read the Buyer’s Guide in English.

¡Gracias por la oportunidad de servirles como agente de cierre en la compra de su propiedad! Hemos reunido alguna información muy importante a continuación que asegurará que usted pueda experimentar un cierre a tiempo y sin estrés. Si tiene alguna duda con cualquiera de las siguientes instrucciones,, por favor no dude en ponerse en contacto con el equipo asignado a su archivo o enviando un correo a welcome@foliotitle.com.

Introducción

La compra de una propiedad puede ser una experiencia estresante si usted, su agente inmobiliario, su prestamista y su compañía de títulos no están alineados. Cada transacción es diferente, por lo que debemos ajustar el proceso de cierre de forma correspondiente. A continuación encontrará algunas políticas e instrucciones clave que deberá seguir en función de las características únicas de su transacción. Nota: No todas las situaciones que se exponen a continuación son aplicables a todas las transacciones. Cuando navegue por el contenido que aparece a continuación, podrá centrarse sólo en las situaciones que puedan aplicarse a su transacción.

Contenido

Title Vesting o adquisición de derechos de título

Cuando nos referimos a Title Vesting normalmente nos referimos a cómo alguien adquiere los “derechos de título” sobre una propiedad que está comprando o que se le está transfiriendo. Cuando se redacta un título de propiedad de un inmueble, la titularidad se describe utilizando el nombre del propietario o propietarios  y a menudo una frase que describe la relación civil o legal entre los varios propietarios o personas casadas. El Title Vesting sólo se aplica a las personas naturales , y no a las personas  jurídicas. Para más información y opciones sobre la adquisición de títulos, haga clic aquí, o llámenos al 786-888-6640 y uno de nuestros Especialistas de Soporte les puede guiar.

Escrow Deposits o Depósitos en garantía o fideicomiso

Los depósitos en fideicomiso y el agente de escrow se detallan en la primera página del contrato de compraventa. Los depósitos de fideicomiso suelen estar en manos del agente de cierre/compañía de títulos o de la empresa inmobiliaria (broker) del agente de bienes raíces del comprador. Por favor asegúrese de revisar las fechas clave de vencimiento de los depósitos en fideicomiso y tenga en cuenta que algunos contratos requieren más de un depósito en fideicomiso.

Cuando el agente de escrow no es FOLIO Title, le pedimos que nos proporcione la carta de confirmación de depósito de escrow lo antes posible. Los depósitos en escrow mantenidos por un tercero deben ser desembolsados a FOLIO Title al menos 5 días hábiles antes del cierre.

Cuando el agente de fideicomiso es FOLIO Title, proporcionaremos una carta de escrow dentro de las 24 horas hábiles después de recibir el depósito. Si usted manda una transferencia bancaria a FOLIO y desea enviar una copia de la confirmación de su transferencia bancaria, por favor envíela a docs@foliotitle.com. Si necesita una copia de nuestras instrucciones de transferencia, por favor contáctenos al 786-888-6640.

Nota sobre fechas del contrato: Por Favor asegúrese de confirmar si su contrato está basado en días de calendario o días hábiles. 

El contrato  de compra-venta Residencial FAR/BR AS IS de la Florida se basa en fechas calendario, por ende, se cuentan fines de semana y feriados para efectos de cálculo en las fechas claves. Sin embargo,en caso una fecha límite o deadline caiga en fin de semana o feriado, el deadline pasa al día hábil siguiente. Por favor revisar el correo electrónico enviado por FOLIO Title con las fechas claves y si tiene cualquier pregunta por favor comuníquese  al 786-888-6640 y uno de nuestro Especialistas de Soporte les puede guiar.

Propiedades para residencia principal (Homestead) que se compran con préstamos hipotecarios.

Para los compradores que adquieren una propiedad para su residencia principal mediante un préstamo hipotecario, es importante tener en cuenta que suelen haber requisitos legales y de acuerdos de préstamos específicos asociados a estas compras. Por ejemplo:

  1. La unión de los cónyuges en las hipotecas (Spousal joinder) – Se requiere que ambos cónyuges firmen la hipoteca cuando se compra  una propiedad para usarla como su hogar (residencia principal). Las firmas conjuntas de los cónyuges es necesaria incluso cuando sólo uno de los dos cónyuges “toma el préstamo”, es decir, sólo uno de los dos cónyuges estará en el pagaré. Para más información, por favor póngase en contacto con nuestro equipo.
  2. Ocupación posterior al cierre (Post-Closing Occupancy) – Para las compras en las que el vendedor tendría que permanecer en la propiedad después del cierre, o si la propiedad tiene actualmente un contrato de arrendamiento válido con un inquilino, la mayoría de los prestamistas requieren que el comprador tome posesión de la propiedad dentro de los 60 días siguientes al cierre. Este requisito se suele detallar en el “Occupancy Affidavit” una vez que el prestamista proporciona los documentos finales de préstamo el día del cierre. Por favor, hable con su prestamista sobre los requisitos del banco con respecto a la ocupación y la posesión. Para más información, por favor póngase en contacto con nuestro equipo. 

Propiedades con una o más asociaciones

Para evitar atrasos en el cierre, o prevenir sorpresas de última hora, debe de tener en mente las siguientes indicaciones con una propiedad que está regulada por una o más asociaciones:

  1. Al solicitar el permiso de aprobación de la asociación, la mayoría de las solicitudes revelan información importante sobre los requisitos para la aceptación de un comprador por la asociación de condominios. Estos pueden incluir elementos tales como las restricciones a los alquileres, las restricciones de estacionamiento y los requisitos de contribución de capital del comprador.  Por favor, revise estos requisitos cuidadosamente y sugerimos que los compradores pidan aclaraciones de los requisitos a la asociación cuando están aplicando.
  2. La carta de aprobación del condominio *TIENE* que estar a nombre del titular que compra la propiedad y reflejarse en la escritura al momento del cierre.
    Si la propiedad será comprada bajo el nombre de una entidad legal (persona jurídica), entonces la entidad legal debe ser aquella  reflejada en la aprobación del condominio. Esta es una fuente frecuente de retrasos en el cierre porque muchas solicitudes de condominio sólo piden los nombres individuales de los solicitantes. Sin embargo, es responsabilidad de las personas que solicitan el condominio informar a la asociación del condominio si el título de propiedad se inscribirá bajo una entidad y de ser así,la aprobación del condominio debe estar a nombre de la entidad que realiza la compra de la propiedad.
  3. Es imperativo que el comprador y los agentes del comprador vuelvan a confirmar directamente con la asociación de condominios si la propiedad que se está comprando está sujeta a más de una asociación. No tener la información de asociaciones adicionales es una fuente frecuente de retrasos en el cierre. Muchas asociaciones se rigen por asociaciones adicionales (como las Asociaciones Master); cuando hay asociaciones adicionales, usualmente, cada una de ellas requieren de cartas estoppel según los requisitos del asegurador de título presentados en el compromiso del título (title commitment).
    El vendedor y el agente de ventas deben revelar todas las asociaciones y la información respectiva de las mismas. Sin embargo, aunque el cumplimiento de las condiciones de título es responsabilidad del vendedor, es parte de la debida diligencia del comprador con el condominio, confirmar la información  recibida para tratar de evitar retrasos en el cierre.
  4. Los gravámenes especiales (special assessments) y los litigios pendientes deben divulgarse en los términos adicionales del contrato o en los anexos del contrato llamados Condo Rider o HOA Rider.  Sin embargo, a menudo se omiten.
  5. El agente de cierre no recibirá la confirmación de los gravámenes especiales de la asociación, la existencia de múltiples asociaciones o, en ocasiones, litigios pendientes contra la asociación hasta que se nos proporcione una carta de la asociación llamada Estoppel Letter. Esto se suele recibir unos días antes de la fecha de cierre. 
    Por lo tanto, recomendamos que el comprador y el agente del comprador tomen medidas para llevar a cabo una debida diligencia exhaustiva sobre la asociación para recopilar toda la información posible, incluyendo, pero sin limitarse a:
    (1) Hablar con el agente de ventas;
    (2) Hablar (o visitar) directamente a la asociación;
    (3) Revisar otros listados de la MLS en la misma asociación para reunir información de esos listados
    (4) Hablar con otros agentes inmobiliarios que puedan haber cerrado previamente en unidades en la asociación. 
  6. Si está comprando una unidad de condominio con un préstamo, asegúrese de hablar con su prestamista acerca de sus requisitos de préstamo en unidades de condominio. Diferentes prestamistas tienen procesos ligeramente diferentes que pueden afectar a los plazos en el contrato.Algunos prestamistas requieren documentos tales como cuestionarios de condominio y pólizas maestras de seguro para el condominio en diferentes momentos del proceso de evaluación de crédito, lo cual no necesariamente está alineado con los tiempos contractuales del contrato de compraventa. La mayoría de estos documentos se manejan directamente entre el prestamista y la asociación y muchas veces, los prestamistas solicitan la asistencia de los agentes inmobiliarios, especialmente cuando el prestamista no recibe comunicaciones en tiempo y forma del condominio.Algunos prestamistas proporcionan aprobaciones del préstamo con condiciones (Conditional Loan Approval), pero hacen la evaluación de riesgo del condominio (una parte integral de la evaluación de crédito) después del período de aprobación del préstamo (Loan Approval Period). Le instamos a que hable con su prestamista para asegurarse de que sus requisitos de suscripción del condominio están en línea con los plazos en el contrato firmado entre el comprador y el vendedor.

Los Boundary Surveys para los inmuebles que son viviendas unifamiliares o townhouse

Un Boundary Survey es un estudio de los límites de una propiedad o parcela de tierra. Este estudio es importante ya que está directamente relacionado con el historial legal de la propiedad, y los límites y área de la parcela de tierra que están descritos en las escrituras públicas deberían de coincidir con el reporte de survey. El Boundary Survey también indica la extensión y/o derecho de cualquier servidumbre o invasión y puede mostrar las limitaciones impuestas a la propiedad por la normativa estatal o local ( por ejemplo, como pueden ser setbacks que impone un condado).

Cuando se compra una propiedad unifamiliar o townhouse en las que se utilizará un préstamo hipotecario para financiar la propiedad, es un requisito completar un Boundary Survey como condición del préstamo. El costo de un survey es pagado por los compradores.

Aunque los cierres en efectivo no requieren que se realice un survey, es altamente recomendado que se obtenga, ya que como es una parte crucial de la historia legal de la propiedad, se deben validar los linderos de la misma y los derechos de servidumbre estén claramente definidos.

Para el cierre, un Boundary Survey cumple con el requisito de título y del banco; sin embargo, tenga en cuenta que hay otros tipos de surveys, como son Construction Surveys para estudios más complejos para construcciones y permisos del municipio. Otros tipos de surveys son más costosos que los Boundary Surveys  y no siempre son factibles completar antes del cierre. Si usted cree que necesita otro tipo de survey más allá del Boundary Survey, por favor hable con nosotros lo más temprano posible en la transacción para evitar atrasos y asegurar que podamos ordenar el survey que más se adecue a sus necesidades. 

Para más información, por favor comuníquese con su equipo de transacción o llamenos al 786-888-6640 y uno de nuestros especialistas de soporte les puede guiar.

Requisitos de FINCEN

El Gobierno Federal requiere que los agentes de cierre y las compañías de títulos presenten un informe sobre los beneficiarios finales en una transacción de bienes raíces en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach que cumplan con los siguientes criterios: 

Criterios de transacción de reporte FINCEN

(1) La propiedad es comprada por una persona jurídica (no una persona natural);

(2) El valor de la propiedad es superior a 300.000 dólares;

(3) La propiedad es adquirida en efectivo o mediante un préstamo privado (no préstamos bancarios comerciales).

El informe de los requisitos de FINCEN deben presentarse antes del cierre e incluir la información de los administradores y los propietarios efectivos. 

Si su transacción cumple con estos criterios, por favor, proporcione la siguiente información para todos los socios beneficiarios tan pronto como sea posible:

(1) Nombre completo e información de contacto de cada socio que posea más del 25% de las acciones de la entidad jurídica que compra la propiedad

(2) % de acciones/propiedad de *cada* socio.(2) Documento de identidad con fotografía: pasaporte que muestre claramente la fecha de nacimiento.

(3) Dirección postal.

(4) Ocupación

.(5) Número de identificación del contribuyente (si aplica)

Para obtener más información sobre FINCEN y los requisitos de notificación, por favor haga Click aquí.

Créditos del agente inmobiliario en el cierre

Cuando un agente inmobiliario proporciona un crédito a un comprador o a un vendedor, es una condición de cierre que la empresa inmobiliaria o corredora (broker) presenta una carta a FOLIO Title en papel membretado, para confirmar dicho crédito del corredor y/o cambios en las comisiones de lo que se refleja en la MLS. La carta del corredor debe confirmar la cantidad final del crédito y la cantidad final de la comisión debida a la inmobiliaria y al corredor individual. Para evitar retrasos innecesarios, por favor proporcione cualquier carta de comisión del corredor por lo menos 3 días antes del cierre. Para más información, por favor comuníquese con su equipo de transacción o llamenos al 786-888-6640 y uno de nuestros Especialistas de Soporte les puede guiar.

Desembolsos de las comisiones de los corredores.

Para desembolsar correctamente los fondos de las comisiones de los agentes lo más rápido posible después del cierre, pedimos a los agentes inmobiliarios que presenten copia firmada del formulario de información sobre el desembolso de las comisiones de los agentes al menos dos (2) días hábiles antes del cierre. Si el corredor no ha recibido dicho formulario, puede descargar una copia en blanco aquí, o llámenos al 786-888-6640 y le enviaremos una copia. 

Además, si un agente desea que su comisión sea desembolsada directamente a su nombre, requerimos un formulario de Autorización de Desembolso (Disbursement Authorization) de la empresa inmobiliaria del corredor al menos 2 días hábiles antes del cierre que cumple con las siguientes condiciones: 

(1) Debe estar firmado por un representante autorizado de la inmobiliaria

(2) El DA debe incluir una declaración afirmativa de que el corredor emitirá una forma 1099  al agente inmobiliario para dicha transacción.

¿Cuándo se produce oficialmente el “cierre”? ¿Cuándo debe el vendedor entregar la posesión del inmueble al comprador?

El cierre se produce oficialmente cuando se cumplen las condiciones de cierre y, si aplica, las condiciones de financiamiento. Esto incluye:

  • El agente de cierre tiene todos los fondos del comprador y de los prestamistas del comprador requeridos en la transacción en la cuenta de fideicomiso del agente de cierre;
  • En transacciones con financiamiento, el prestamista ha proporcionado una autorización de financiación (funding authorization). Algunos prestamistas no requieren de autorización de financiación, sin embargo, la mayoría si lo requiere. La autorización de financiación usualmente es brindada por el prestamista una vez tenga y revise las  copias digitales de los documentos de préstamo firmados por el comprador,para asegurar que cumplen sus condiciones necesarias.. El tiempo estimado de recibir respuesta de la  autorización de financiación es usualmente entre 30 minutos y 3 horas posterior a que el prestamistas reciba los documentos escaneados.  Este scan es enviado por parte de la compania de titulo entre 15 y 30 minutos después de los compradores terminan firmando sus documentos de préstamo;
  • Los documentos originales del vendedor están en posesión del agente de cierre.
  • se hayan cumplido con todos los requisitos de cierre, título y prestamista

Cuando el agente de cierre está en condiciones de cerrar, los ingresos del vendedor (seller proceeds) pueden ser reclamados de manera inmediata a través de un cheque en la oficina principal del agente de cierre. Además, las llaves y las tarjetas de acceso de la propiedad deben ser entregadas oficialmente al comprador o al representante del comprador. Por lo tanto, el cierre NO se define como el momento en que el vendedor recibe sus ingresos, sino cuando el agente de cierre determine que todas las condiciones para el cierre se han cumplidos y está “en condiciones cerrar”. 

Los vendedores que solicitan una transferencia bancaria deben recibir una prueba de que la transferencia bancaria se ha enviado y que tiene un “Federal Funds Reference Number” adjunto que confirma que el dinero fue debitado de la cuenta del agente de cierre y entregado al banco del cliente. Sin embargo, los vendedores que prefieren una transferencia bancaria NO deben retener la posesión de la propiedad mientras esperan que la transferencia bancaria se acredite en su cuenta. Esto se debe a que todos los bancos tienen una política diferente en cuanto al momento en que acreditan los fondos en la cuenta receptora del vendedor después de que el agente de cierre envía el la transferencia; algunos bancos y cooperativas de crédito tardan más de 24 horas hábiles en acreditar el dinero en la cuenta receptora. 

No se recomiendan las transferencias internacionales; por lo tanto, los vendedores que soliciten una transferencia internacional DEBEN firmar un acuerdo de exención de responsabilidad para el agente de cierre cuando los vendedores solicitan una transferencia bancaria internacional. Los vendedores que deseen recibir transferencias electrónicas internacionales y firmar el acuerdo de exención de responsabilidad deben estar preparados para entregar la posesión de la propiedad a los compradores una vez que el agente de cierre haya confirmado que el agente de cierre está en condiciones de cerrar.

Requisitos del vendedor para el cierre.

Para cerrar una transacción, los vendedores deben cumplir con los términos y condiciones del contrato, incluyendo:

  1. la  entrega de documentos de traspaso de propiedad; 
  2. el cumplimiento de los requisitos del compromiso de título (title commitment); y 
  3. el cumplimiento de las leyes locales, estatales y federales.  

Algunos de estos requisitos requieren de tiempo amplio para cumplirlos y poder evitar retrasos innecesarios y costosos adicionales, especialmente cuando los compradores están comprando utilizando un préstamo hipotecario.

Algunos de los requisitos clave del título para el cierre que el comprador y el vendedor deben conocer son:

  • Documentos de transferencia (también conocidos como “documentos del vendedor” o Seller Documents en inglés): son documentos que permiten la correcta transferencia del título y derechos de propiedad del vendedor al comprador. Estos documentos deben cumplir los requisitos del contrato de compraventa, incluidos en los requisitos indicados en el compromiso de título  (title commitment) proporcionado por el agente de cierre a los vendedores o al representante legal del vendedor.  (Para más información sobre los documentos del vendedor, haga clic aquí.)
  • Estoppel Letter o Cartas de impedimento del condominio: cuando las propiedades se rigen por un condominio, el contrato de compraventa requiere que el vendedor obtenga una carta de impedimento del condominio conocidas en ingles como estoppel letters. Como el contrato pone la responsabilidad el estoppel sobre el vendedor, en la práctica, las cartas de impedimento suelen ser solicitadas por el representante legal del vendedor.
  • Certificados de re-ocupación: muchas ciudades de Florida exigen que el vendedor solicite un certificado de reocupación. Para obtener esta certificación, la ciudad o el municipio requiere una inspección física de la propiedad. Sugerimos que los agentes y sus vendedores se informen con su ciudad tan pronto como sea posible en la transacción para evitar retrasos innecesarios. Para obtener una lista parcial de las ciudades que requieren certificados de re-ocupación para el cierre, haga clic aquí, o hable con nosotros para más información.

Consideraciones adicionales importantes:

  1. Propiedad de Vivienda Principal del Vendedor (“Homestead Property”): Cuando la propiedad que se vende es la vivienda principal (homestead) del vendedor, ambos cónyuges deben firmar la documentación de la transferencia, incluso si el título actual sólo refleja uno de los cónyuges. 
  2. Cierres a distancia (“Mail-Away Closings”): Se requiere una planificación y tiempo extra cuando los vendedores no están presentes en el cierre, especialmente si están fuera de los Estados Unidos. Para una guía completa sobre cómo ejecutar los documentos del vendedor desde fuera del estado o del extranjero, haga  clic aquí. 
  3. Vendedores que son entidades legales o personas jurídicas: Cuando los vendedores son entidades legales, especialmente si el propietario de la entidad legal es una compañía extranjera, hay importantes documentos corporativos adicionales requeridos para el cierre. Para obtener más información sobre la documentación corporativa adicional necesaria para el cierre, haga clic aquí.
  4. Vendedores divorciados: En el caso de que los vendedores estén divorciados, es posible que se requiera un acuerdo de liquidación matrimonial (Marital Settlement Agreement). Los agentes de cierre sólo pueden desembolsar fondos a los titulares de la propiedad con sujeción a cualquier disposición en contrario en un MSA.
  5. El vendedor ha fallecido: En el caso de que el vendedor haya fallecido, se requerirá la documentación testamentaria (en la mayoría de los casos), además de pruebas de que no se deben impuestos sobre el patrimonio (estate tax clearance letter). Si el difunto no es un contribuyente estadounidense, recomendamos encarecidamente a los herederos o administradores de la herencia que busquen el asesoramiento de un contador público certificado (CPA) o de un(a) abogado(a) especializado(a) en impuestos.
    Si el titular de la propiedad ha fallecido y es necesaria pasar por el proceso judicial de probate, debe nombrarse un Representante Personal (RP) de la propiedad, confirmado por un juez; el RP será la persona que representará los intereses de la persona fallecida, incluyendo la propiedad en la venta. Dependiendo de la etapa del caso de probate, el tiempo requerido para que el RP transfiera legalmente el título puede variar ampliamente. 
  6. Los propietarios del título desean una distribución de los fondos de venta diferente a la distribución actual del título: Los agentes de cierre sólo pueden desembolsar fondos a los titulares actuales del título. Un agente de cierre no puede distribuir los ingresos del vendedor a una persona que no está en el título. Si el titular actual es una entidad legal o persona jurídica, el agente de cierre no distribuirá los fondos de venta del vendedor a los accionistas o miembros individuales.
  7. Cuando los fondos de venta se quieren enviar a otra compañía de títulos o abogado para la compra de otra propiedad. Cuando los ingresos del vendedor se utilizan para comprar otra propiedad, podemos desembolsar los fondos al agente de cierre de la nueva compra si se cumplen ciertas condiciones, incluyendo una carta membretada confirmando la compra por parte del agente de cierre, y la firma notariada de instrucciones de desembolso por parte del vendedor. Por favor, consulte con nuestra oficina para obtener una lista de estas condiciones.
  8. Formas de pago de los fondos de venta y entrega de posesión del inmueble a los compradores – Por defecto, los ingresos del vendedor se ofrecen a través de un cheque a los titulares actuales cuando se produce el cierre. La mayoría de los agentes de cierre ofrecen a los vendedores, como cortesía, una transferencia bancaria en el momento del cierre. Los vendedores que solicitan una transferencia bancaria también pueden pedir una prueba de que la transferencia bancaria fue enviada.

    Para transferencias bancarias a cuentas internacionales, en adición a los documentos normales de cierre, es requerido que los vendedores firmen un acuerdo de exoneración de responsabilidad del agente de cierre por las características de la transferencia bancaria internacional. 

Los vendedores que prefieran una transferencia bancaria NO deberán retener la posesión de la propiedad mientras esperan que la transferencia bancaria se acredite en su cuenta. Clic aquí para más información. 

Vendedores extranjeros y requisitos de retención de la FIRPTA

Cuando los propietarios/titulares de una propiedad son extranjeros, una ley fiscal federal conocida como FIRPTA exige que el Comprador retenga parte de los fondos del monto total de la compra. Los requisitos del  FIRPTA suelen detallarse como parte del contrato de compraventa. (Por ejemplo, véase el párrafo 10 subapartado (i) LEY DE IMPUESTOS SOBRE LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES INMUEBLES (“FIRPTA”) y el párrafo 18, subapartado V. RETENCIÓN DE FIRPTA, ambos en el Contrato FR/BAR AS IS de Florida, versión 5). 

El proceso de retención de la FIRPTA suele ser ejecutado por el agente de cierre junto con el contador público certificado (CPA) del vendedor y/o un abogado fiscal. Las leyes FIRPTA son estrictas y complejas y es importante que un agente de cierre con experiencia se encargue de estos cierres. 

Hay excepciones al FIRPTA publicadas por el IRS que pueden manejarse caso por caso. Algunas de estas excepciones pueden dar lugar a la reducción de las cantidades de retención para el vendedor, pero también puede requerir compromisos del comprador, como por ejemplo, un requisito de que el comprador firme una declaración jurada de residencia (IRS Residency Affidavit).

El proceso de FIRPTA requiere información por parte del comprador y acciones que éste debe realizar, normalmente en coordinación con el agente de cierre y el vendedor. Los compradores deberán proporcionar números de identificación fiscal federal (como un número de la Seguridad Social o un número ITIN) y si el comprador no tiene un número de identificación fiscal federal, deberá solicitar uno para cumplir con los requisitos de la FIRPTA. Para obtener más información sobre los requisitos de FIRPTA para los compradores, póngase en contacto con nuestra oficina. 

Propiedades que están sujetas a arrendamiento u ocupación posterior al cierre por parte del vendedor

El Contrato de compraventa debe reflejar si la propiedad estará ocupada por un inquilino con un contrato de alquiler válido después de la fecha de cierre, o por el mismo vendedor.

Si existe un contrato de alquiler válido en el momento de la firma del contrato de compraventa, el vendedor (normalmente a través de su agente inmobiliario) debe proporcionar una copia del contrato de arrendamiento  para que el comprador lo revise. El comprador suele tener al menos 3 días para revisar el contrato y determinar si es satisfactorio para él. 

Además, el contrato exigirá una declaración jurada del inquilino (tenant estoppel) o del vendedor en la que el inquilino y el vendedor confirmen la información que figura en la documentación del contrato proporcionada, como es el monto de alquiler que se paga, las fechas de pago, el importe de los alquileres pagados por adelantado y los depósitos que tiene el vendedor. 

El contrato de arrendamiento debe entregarse al agente de cierre. Esto permitirá al agente de cierre reflejar la transferencia de cualquier alquiler prepagado prorrateado y los depósitos en el cierre del vendedor al comprador en la declaración de liquidación (Settlement Statement). 

Cuando los compradores adquieren propiedades con préstamos hipotecarios para residencias principales o secundarias, dichos préstamos suelen exigir que los compradores tomen posesión y ocupación dentro de los 60 días siguientes a la fecha de cierre. Por lo tanto, los compradores deben consultar con sus prestamistas y obtener los requisitos del préstamo para cualquier propiedad que tenga inquilinos con contratos de arrendamiento válidos más allá de la fecha de cierre. Esto, para asegurarse de que el prestamista podrá suscribir el préstamo con el contrato de arrendamiento en vigor y permitir la contabilidad adecuada de los alquileres y depósitos del inquilino en la declaración de cierre.

Una ocupación posterior al cierre (Post-Closing Occupancy) es cuando el vendedor ocupará la propiedad después del cierre. En estos casos, el comprador y el vendedor deben firmar un “Acuerdo de Ocupación Pos-Cierre” (Post-Closing Occupancy Agreement) en el que se detallan los términos y condiciones del arrendamiento. Es similar a un contrato de alquiler a corto plazo entre el propietario actual y el posible comprador. Por lo general, durante la negociación del contrato de compraventa, el comprador y el vendedor acordarán la posible tarifa de alquiler que se cobrará al vendedor durante el periodo de ocupación pos-cierre; los depósitos que se cobrarán al vendedor al cierre; y la duración de la ocupación.  Es una buena práctica reflejar estos términos como parte del contrato de compraventa en la sección de términos adicionales, y, si se utiliza el Contrato FR/BAR AS IS de Florida, seleccionando el Párrafo 6(b) del Contrato y seleccionando la Adenda “U. Ocupación Posterior al Cierre” en el Párrafo 19.

¿Como se hace un cierre a distancia (“mail-away closing”) cuando los compradores no puede estar físicamente presente o cuando los compradores van a viajar durante el proceso de cierre?

Para evitar posibles atrasos en el proceso de cierre, es absolutamente esencial que los compradores informen a nuestra oficina lo antes posible si van a viajar durante el proceso de cierre o si no van a estar presentes en el cierre. 

La coordinación de los requisitos logísticos y de cumplimiento adicionales lleva tiempo. Si no se toman las medidas adecuadas, el cierre puede retrasarse y, potencialmente, poner en riesgo la transacción. 

Se recomienda que, si el comprador decide durante el proceso de negociación de la compraventa que puede no estar presente en el cierre, considere la posibilidad de incluir un texto adicional en el contrato para proteger al comprador y al vendedor en caso de que los planes de viaje compliquen un cierre a tiempo.

Cierre a distancia (“mail-away closing”) de transacciones en efectivo sin préstamo hipotecario

Los compradores que están comprando propiedades en la Florida en efectivo sin un préstamo hipotecario por lo general pueden firmar los documentos de cierre a través de la firma electrónica, y por lo tanto, por lo general, no es necesario estar presente en el cierre. Por favor, póngase en contacto con nuestra oficina para asegurarse de que no se requerirá documentación adicional de los compradores que pueden requerir la firma húmeda original y / o notarizaciones.

Cierre a distancia (“mail-away closing”) de transacciones de préstamos hipotecarios

Cuando se compra una propiedad en la Florida con un préstamo hipotecario, hay una extensa coordinación entre el prestamista y el agente de cierre en las 24 a 72 horas previas al cierre, incluyendo el proceso de finalización de la declaración final de liquidación (conocido como el “CD” o “Settlement Statement”) que se requiere para (a) proporcionar al comprador el monto de efectivo para cerrar (“cash to close”) final y (b) permitir al prestamista enviar la documentación final del préstamo al agente de cierre. 

Muchas veces, los documentos finales del préstamo son entregados por el prestamista al agente de cierre el día del cierre o el día antes del cierre. Esto significa que mientras el agente de cierre hace todo lo posible para proporcionar el efectivo final para cerrar y una fecha y hora específica para el cierre, no siempre es posible hacerlo con tanta anticipación como el cliente quisiera. Nuestra promesa es siempre esforzarnos por proporcionar toda la información al comprador para asegurar un cierre a tiempo y sin estrés.

Esta coordinación logística puede complicarse aún más cuando los compradores que están comprando utilizando un préstamo hipotecario no pueden estar presentes en el cierre. Por lo tanto, para tratar de hacer el cierre lo más tranquilo posible, pedimos que los compradores que no estarán presentes en el cierre se pongan en contacto con nosotros  y el prestamista tan pronto como sea posible para permitir el tiempo suficiente para la coordinación y el cumplimiento de los requisitos del prestamista y del título. 

Los cierres a distancia no siempre son posibles, y siempre deben de ser aprobados por el prestamista.  Algunos prestamistas requieren de copias originales con firma húmeda en ciertos documentos, como el pagaré, y no permiten el cierre antes de la recepción física de dicho documento. Por ende, es importante notar que si la fecha de cierre del contrato ocurre antes de que ese documento original se reciba, se requiere de una extensión de contrato de compra-venta. Por ende, instamos a los compradores y sus agentes de bienes raíces que mantengan una comunicación transparente sobre esta situación con el vendedor y el agente de bienes raíces del vendedor para asegurar que se puedan ejecutar los documentos del préstamo a distancia y poder tener el tiempo suficiente para la recepción de originales para completar el cierre.

Cuando los firmantes están en los Estados Unidos, la ejecución de los documentos de cierre y del préstamo por lo general se puede hacer con los servicios de notario móvil, y puede ser coordinado por el agente de cierre. Estos servicios suelen costar al comprador entre 200 y 300 dólares adicionales. En algunos casos, se puede utilizar la Notarización Remota Online (RON), sin embargo, tiene requisitos adicionales de cumplimiento.

Cuando los firmantes están fuera de los Estados Unidos, la ejecución de los documentos de cierre y del préstamo puede ser más compleja y, a veces, los requisitos del prestamista no lo hacen posible. La ejecución de documentos fuera de los Estados Unidos puede requerir que los compradores firmen los documentos ante un notario estadounidense en una embajada o consulado de los Estados Unidos. También existe la posibilidad de la Notarización Remota Online (RON), sin embargo, tiene requisitos adicionales de cumplimiento.

Compradores en proceso de separación o divorcio

La ley de Florida reconoce dos tipos de estados civiles: Soltero y Casado. 

Los solteros incluyen a las personas que se han divorciado y no se han vuelto a casar, así como a los viudos y viudas. Las personas que están separadas pero no divorciadas legalmente se consideran “casadas” hasta que el divorcio finalice legalmente.

Cuando los compradores individuales casados adquieren una propiedad en casa, ambos cónyuges deben firmar la hipoteca. Esto incluye el caso de que los individuos casados estén separados, y sólo uno de los dos cónyuges vaya a utilizar la propiedad como vivienda, y sólo uno de los cónyuges solicite el préstamo. También se aplica cuando sólo uno de los cónyuges desea figurar en el título de propiedad en solitario, tal vez a la espera de un divorcio. 

Si los cónyuges planean formalizar un divorcio en el futuro, pero uno de ellos debe comprar una propiedad antes de que se formalice el divorcio, se recomienda que los compradores hablen con un abogado de derecho de familia para tomar disposiciones para este escenario específico, como puede ser un acuerdo post-nupcial.  De lo contrario, los compradores podrían tener que considerar la posibilidad de posponer la compra de la propiedad hasta que se formalice el divorcio.